利回り不動産 記事

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不動産投資歴30年の私が不動産投資をおすすめしない理由

今回は不動産投資を30年やってきた私が不動産投資をおすすめしない理由をお話したいと思います。

このページは3分で読めますので投資（特に不動産投資）を考えてる方は、ページを最後まで読むことをおすすめします。

はじめまして！

最初に簡単に自己紹介しますね。

私は、かれこれ投資を始めてから３０年。

いろんな投資をやってきました。

株式投資
先物
投資信託
匿名組合
未公開株投資

などなど。

これに加えて、もちろん不動産投資もずっとやってきました。

今回は私の投資の中でも、最近取引が活発な【不動産投資】は【損する可能性が高い】ので少しじっくり考えたほうがいいというお話をしたいと思います。

実は投資の中では不動産投資が一番難しく損する可能性が高い

不動産投資は、一般的に【安全で簡単に儲かる】と言われているんですが、私が実際に不動産投資をやってきて思うのは【難しい】【手間がかかる】【トラブルが多い】【損する可能性も高い】ということ。

不動産投資は、単純に物件を買えば入居する人がすぐに見つかって安定的に収益が得られそうと言うイメージがあります。

しかし、これは実際に不動産投資をやってる人にも聞いてみるといいですが、

と、不動産は購入してからは【実はマイナスなことしかない】んです。

要するに不動産投資は買うときが一番いい状態でどんどん悪くなっていくのが常識なんです。

不動産投資で成功するために押さえておくこと

では、不動産投資はしないほうがいいの？と言うと、それはそれでまた別の話なんです。

不動産投資で成功するためには、３つのポイントがあります。

①できるだけ安く購入すること

安く購入することができたら、手放すことになったときに、購入した金額以上で売却できる可能性もありますし、購入金額が安いと入居者が見つからなく、家賃を下げた場合でも月々のキャッシュフローをプラスにすることができますし、手間のかかる管理を委託することや突発的な経費が発生してもマイナスになりにくい。

キャッシュフロー：簡単に言うと家賃からローンの支払い等を引いた金額。これがプラスなら損しない

実際にどれくらいの手間がかかってどれくらいの経費が必要になるのかは実際に不動産投資をしてみないとはっきりとわからないんです。（不動産販売業者はデメリットになることをあえていうことはありませんから。。）

それに、安く購不動産を購入するには、人脈や地道な調査が絶対に必要です。利益を出しにくいから一般に販売してるネットで出てるような物件などで利益を出すのは難しいと思います。

②自己資金をできるだけ多く入れる

次に重要なポイントは、①と考え方は同じなのですが、自己資金をできるだけ増やすことです。

自己資金を増やすことで月々の支払額が少なくなるのはわかるかと思います。

ということは、安く購入したのと同じ状況にすることができるというわけです。

③出口戦略を最初から考える

実は不動産投資で一番重要なのはこの出口戦略です。

投資用に購入した不動産をどれくらいで貸してどれくらいの収益があってどんな利回りが出せるのか？経費はどれくらいかかるのか？

家賃はどんなカーブで下がっていくのか？

どれくらいの期間維持して手放すときはどれくらいで売却できそうなのか？

このあたりの戦略を物件を購入する前にしっかり考えておく必要があるんです。

何度も言いますが、不動産投資は購入したときが一番いい状態なので、出口戦略を間違えると２０年後に破産。ということも十分考えられます。

てことは初心者は不動産投資をやらないほうがいい？

いきなり不動産を買って賃貸運用、キャッシュフローの計算や出口戦略などを考えることは、知識のない初心者は正直儲けをだすのは難しいです…。

いくら勉強しても実際に投資してからの問題は経験しないとわかりませんし、いい物件に最初から巡り合うのは難しい。

つまり初心者はいきなり不動産投資を始めないほうがいいと思います。

不動産投資をしようと思ってから実際に投資するまで、５年から１０年くらい準備期間を置くほうがいい。

最初から不動産を購入するのは危険！

しかし、今は同じ不動産投資でも初心者のデメリットを埋められる方法（不動産クラウドファウンディング）があります。

もしも私が初心者でこれから不動産投資を始めるならクラウドファウンディングで少額からスタートすると思います。

不動産クラウドファウンディングなら、少額から始められますし、手間はかかりません。しかも運用する期間を短くしてリスクを減らすこともできますから。

つまり、不動産投資を始めたい初心者にとってメリットだらけなんです！

不動産クラウドファウンディングのメリット

少額から始められる

不動産クラウドファンディングは、1万円という少額から始められるため、現物の不動産投資のようにまとまった自己資金を用意する必要がありません。

不動産の運用手間がかからない

さらに、現物の不動産投資で避けては通れない不動産の購入や賃貸管理などの手間が一切ありません。

運用期間が決まってる

そして、あらかじめ運用期間が決まっているため、投資スタート時点から出口戦略が完了しています。

元本割れ対策がある

また、出資の際に心配な元本割れですが、優先劣後出資が採用されており、万が一運用状況や運用終了時に損失が出たとしても、事業者が損失を負担する形になっているので安心です。

不動産投資をしたいけれどリスクが心配な初心者にとっては、始めやすい仕組みになってるんです。

とは言ってもまずは情報収集から！

とはいえ、いきなり投資するのは少額と言っても危険です。

最初は、どんな物件があるのか、ほんとにしっかり運営されてるのかの情報収集からスタートするのがいいです。いそいで投資してもいいことはありません。

不動産クラウドファンディングの中で【利回り不動産】と言うサイトがあるんですが、このサイトで会員登録（無料）をすると新規公開物件の情報や運用物件の進捗状況などを知ることができます。

こういったリアルな投資物件の情報をいろいろ見るだけでも、不動産投資に必要な知識（物件の情報や利回りなど）を得ることができますのでリスクを減らすことができます

不動産投資で損をしないためには、まずは情報をあつめること、いきなり物件を買わないことが重要です。